シドニーにある 3XN のキー クォーター タワーは、時代遅れの 1970 年代の超高層ビルを改造し拡張

シドニーの世界的に有名な港を見下ろす 50 階建てのキー クォーター タワー (QQT) は、明らかに現代的です。 ねじれた幾何学形状、水面に向かって伸びているように見える片持ちブロック、そしてジャズ風の格子状のファサードにより、高さ 676 フィートのオフィス ビルは、急速に変化する街のスカイラインの中で明らかに最近追加されたものとして際立っています。

キー クォーター タワーは、港沿いの中央ビジネス地区の一等地にそびえ立っています (ページの上と一番上)。 写真©アダム・モーク、クリックすると拡大します。

ただし、この新しさの雰囲気にもかかわらず、QQT は新しいものではなく、まったく新しいものでもありません。 この超高層ビルは、1976 年に中央ビジネス地区 (CBD) の一等地に完成した 46 階建てのタワーを改造し拡張したものですが、床板が小さすぎるため、テナントにとって魅力的ではなくなったと考えられています。 デンマークの企業 3XN が設計した最近の 6 億ドルの改造では、既存のタワーの構造のほぼすべてが維持され、コアの 95 パーセント、梁、柱、スラブの 65 パーセントが再利用されています。 この計画は、実績のある建築家 BVN と提携して開発され、使用可能な床面積が 2 倍以上の 110 万平方フィートに増加します。 しかし、少なくとも気候の観点から最も注目すべきことは、このアップサイクル戦略により、シドニーとコペンハーゲン間の8,800便のフライトによって生成される温室効果ガス排出量と同等の温室効果ガス排出量である12,000トンの固形化炭素が節約されたと建築家らは述べている。

3XN のクライアントであり、QQT の所有者およびアンカーテナントである AMP Capital にとって、古い構造を可能な限り維持することが要件であり、その概要は 2014 年の設計コンペ概要に記載されています。 しかし、AMP が建物の再利用に興味を持ったのは、潜在的な環境上の利点によるものではなく、経済的な理由によるものでした。 シドニーを拠点とする 3XN パートナーのフレッド・ホルト氏は、このアプローチにより建設スケジュールが 9 ～ 12 か月短縮され、約 1 億ドルが節約されたと推定しています。 「循環経済とは経済のことです」と彼は言います。 もちろん、既存の塔が取り壊された場合に新しい塔の高さを制限する計画上の制限も、少なからぬ要因でした。

写真©アダム・モーク

現在拡張中の建物は、近隣の歴史的建造物の多くの材料であるシドニー砂岩で覆われた新しい多用途の表彰台からそびえ立っています。 このプラットフォームは、ブリッジストリートの主要な入り口から北に向かって港に向かって急傾斜しているため、急峻な敷地に平らな地面を確立しています。 この表彰台には、空間的にダイナミックなロフトのような複数レベルのロビーがあり、QQT テナントだけでなく CBD の周囲のブロックを対象とした食事や小売のオプションを提供しています。 そして、表彰台の屋根には、アイスランド系デンマーク人のアーティスト、オラファー・エリアソンによる格子の下に一般にアクセスできる公園が設けられています。

タワーの敷地は港 (1) からブリッジ ストリートのメイン エントランス (3) まで上り坂になっており、複数レベルのロビー (2) が可能です。 写真©アダム・モーク

このベースから、QQT のオフィス レベルは 5 つのブロックに積み重ねられ、ハーバー ブリッジのトラス、ヨーン ウツソンのオペラ ハウスの「帆」、サーキュラーキーから発着するフェリー。 現在約 22,000 平方フィート (13,000 平方フィートから増加) の床板を備えたタワーの形状を作成するには、古い建物の平面内正方形の「チューブインチューブ」構造の最北部分を犠牲にする必要がありました。密集した周囲の柱とそのコアの配置。 改修プロセスには、新しい床板に接ぎ木し、拡張した部分を新しいガラスのカーテンウォールで囲み、さらにアルミニウムのブリーズソレイユで包み込むことが含まれていました。 格子パターンが交互の方向に進み、各階の積み重ねを次の階と区別します。

しかし、グリッドは見た目の美しさだけではありません。 「そのデザインは情報に基づいています。それは単なる形状ではありません」とホルトは皮肉を言います。 ファサードの太陽の向きに応じて、ブリーズソレイユのブレードの深さとプロファイルが変化して熱利得が 30 パーセント以上削減され、機械的冷却要件が低下し、それによって運用上の炭素が削減されます。 さらに、ブリーズソレイユは、少なくとも 1 日の一部の間、最も重要な景色を遮るブラインドの必要性を排除します。

QQT の積み重ねられたブロック内で、オフィス スペースは一連の垂直の「近隣」として組織され、それぞれが建物の北端にある独自の多層階のソーシャル スペースと、各スタックの基部にある屋上テラスに焦点を当てています。 テナントや訪問者がエレベーターを降りるとすぐに目に入るこのアトリアは、タワーの素晴らしい眺めへのアクセスを民主化する役割を果たしている、とホルト氏は言う。 また、タワーの敷地の奥深くまで日光が差し込み、テナントにとって明らかに魅力的な、風通しの良いカジュアルな雰囲気のワークスペースが可能になります。昨年末の時点で、4 月に完成したタワーはすでに 95% が賃貸されており、この工事では印象的なパフォーマンスを示しています。どこからでも使える時代。

ねじれたり片持ち梁になったりする床のブロックの配置により、テラス (4 と 5) が設置されます。 写真©アダム・モーク

QQT は、世界最大かつ最も高層の建物改造プロジェクトであると考えられています。 そして、ご想像のとおり、このような規模での適応的再利用には、エンジニアリングおよび建設における多くの複雑さが伴います。 最大の課題は、コンクリート充填鋼管の柱と鉄骨梁で構成される新築建物と、コンクリートフレームの古い建物との間の不同沈下でした。 「通常、タワーを地面に接続するだけで済みますが、ここでは既存の構造物にも接続する必要がありました」と、構造コンサルタントである BG&E のシニア アソシエートであるトム ベン氏は言います。 懸念は、新しい建設物の収縮により既存のコアとその隣接する柱が下方に引っ張られ、エレベーターやファサードを含む建設のあらゆる面に影響を与えることでした。 解決策は、建物の古い部分と新しい部分の間に一時的な隙間を残し、新しい建設が実質的に落ち着いた後にのみ、その 2 つを永久に結合することでした。

1970 年代のオリジナルのタワー (6) は、港の素晴らしい眺めを備えた QQT の垂直の村 (7) とは対照的に、狭い間隔で視界を遮る周囲の柱がありました。 写真©アダム・モーク

設計者と請負業者は、垂直方向の沈下を考慮するだけでなく、完成した拡張構造や建設中の新しい部分と古い部分の横方向の動きも考慮する必要がありました。 しかし、このパフォーマンスの予測は、基地での新しい建設と同時にトップダウンで解体が行われるという、型破りな建設順序によって複雑になりました。 プロセス全体を通じて、エンジニアは下げ振り、ひずみゲージ、傾斜センサー、加速度計など、さまざまなローテク機器からハイテク機器まで建物の動きを追跡しました。 この「構造健全性モニタリング」により、エンジニアによる初期の構造シミュレーションの精度の検証と QQT デジタル ツインの継続的なキャリブレーションが可能になり、古い建物の改修ニーズについての鋭い理解が得られました。 1970 年代のタワーから採取された約 1,600 個のコア サンプルとともに、ダイナミック 3D モデルは、エンジニアが補強が必要な場所を正確に特定するのに役立ち、圧縮能力を高めるスチール ジャケットや張力を強化するカーボンファイバー ラミネートなどの要素を追加しました。

写真©アダム・モーク

QQT の最も独創的な機能の 1 つは、その「フレックス フロア」です。これは、テナントが近隣の垂直方向の拡張を希望する場合に備えて、アトリアの上下のフロアを削除できるように構成されています。 接続は溶接ではなく主にボルトで固定されており、イケアのような部品キットの要素は、一時的なエレベーターや外部の足場を必要とせずに貨物エレベーターで建物から取り出せるようなサイズになっています。 現在そのような充填床がないレベルには、テナントが希望する場合に挿入できる接続が用意されています。 これは、3XN が作成したワークスペースの品質の証であり、これまでのところ、占有面積の平方フィートよりも日光、景色、社交スペースを優先してアトリウムを埋めることを選択したテナントはありません。

拡張されたタワーがさらなる変革を念頭に置いて設計されていることは、将来にわたって存続し続けるのに役立つはずです。 QQT は、世界中の都市にある多くの 20 世紀半ばから後半の時代遅れのオフィスビルのモデルを提供し、それらが取り壊されるのではなく再考できることを実証しています。 このプロジェクトは、新築のような多大な環境負荷をかけずに、老朽化し​​た商業タワーを再定義して世界クラスのワークスペースを構築できることを示しています。

3XN パートナーのフレッド・ホルトは、6 月 20 日に開催されるレコード・オン・ザ・ロードのボストン版で注目の講演者です。

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建築家： 3XN — Kim Herforth Nielsen、創設者兼クリエイティブ ディレクター。 フレッド・ホルト、担当パートナー、3XN オーストラリア。 ジャネット・ハンセン、オーダン・オプダル、パートナー。 アリッサ・ムラサキ・サルツガバー、プロジェクトマネージャー

記録のアーキテクト:BVN

コンサルタント: BG&E および ADG (構造); Arup (m/e/p、火、ファサード); ASPECTスタジオ（横向き）; デザインリサーチスタジオ（ロビーとマーケットホールのインテリア）。 スタジオ オラファー エリアソン/スタジオ その他のスペース (パブリック アートワーク)

ゼネコン：マルチプレックス

クライアント：AMP キャピタル

サイズ：110万平方フィート

料金：6億ドル

完了日:2022年4月

表彰台の石:ディーマ・ストーン

表彰台のガラス:G・ジェームス

ファサード:シャーヴェイン・プロジェクト

ロビーのフィーチャーウォール:オーストラリア産大理石のテラゾー

特徴的な階段:アイコンメタル、トップノットプロジェクト

フリーアクセスフロア:ASPアクセスフロア

ガラス張りの欄干:ヤップエンジニアリング

垂直輸送:シンドラー

調整されたマスダンパー:ヴィソテック

Joann Gonchar 氏、FAIA、LEED AP は、Architectural Record の副編集長です。 彼女は、姉妹誌である Engineering News-Record で 8 年間勤務した後、2006 年に RECORD に入社しました。 ジョアンはジャーナリストとしてキャリアをスタートする前に、いくつかの建築会社で働き、神戸のチームズー、アトリエイルカの事務所で3年間を過ごしました。 彼女はペンシルベニア大学で建築修士号を取得し、ブラウン大学で文学士号を取得しました。 彼女はニューヨーク州で建築業の免許を取得しています。